“Вынужденная пауза“ или начало кризиса: что происходит с ипотекой в Казахстане

Коммерческие банки один за другим приостанавливают ипотечные программы, а базовая ставка остаётся на пиковом уровне. Казахстанцы отмечают, что рынок недвижимости замер. Глава Казахстанской федерации недвижимости (КФН) Ермек Мусрепов рассказал Tengrinews.kz, что это не обвал, а вынужденная пауза, которая приведёт к перестройке рынка недвижимости.

"Отбасы банк" стал "якорем" ипотечного рынка

Ермек Мусрепов пояснил, что в результате повышения базовой ставки и временной приостановки ипотечных программ рядом коммерческих банков рынок недвижимости страны вступил в фазу вынужденной паузы.

Он подчеркнул, что ипотека – ключевой инструмент обеспечения граждан жильём и любое её замедление мгновенно отражается как на спросе, так и на строительной активности.

"Несмотря на ограниченность кредитных предложений, ряд банков — Freedom Bank, Банк ЦентрКредит — продолжает выдачу ипотечных займов на индивидуальных условиях. Однако доступность ипотеки для населения заметно снизилась. "Отбасы банк", по сути, стал главным и наиболее стабильным источником жилищного финансирования, играя роль "якоря" ипотечного рынка", — говорит Мусрепов.

Влияние "вынужденной паузы" на спрос и цены

По мнению эксперта, приостановка выдачи ипотек уже имеет двойственный эффект.

1. Спрос на жильё снижается: часть покупателей откладывает сделки, ожидая восстановления программ.
2. Застройщики адаптируются: активно переходят на рассрочки, снижают цены, предлагают гибкие условия оплаты.
3. На рынке вторичного жилья наблюдаются стагнация и корректировка в сторону понижения
4. На первичке девелоперы сокращают темпы запуска новых объектов, концентрируясь на завершении текущих проектов.

"В краткосрочной перспективе мы ожидаем умеренную ценовую коррекцию в сторону понижения в диапазоне 7-15 процентов по всем регионам и классам жилья. Однако массового обвала цен не предвидится — рынок, скорее, "остынет", чем рухнет", — сказал Ермек Мусрепов.

Прогнозы и сценарии развития до конца года

Если базовая ставка сохранится на текущем уровне, Мусрепов выделяет три возможных сценария для рынка недвижимости.

1. Сценарий 1 — Стагнация (он наиболее вероятный, делится эксперт).
   Ожидается снижение объёма ипотечных сделок на 15–20 процентов по сравнению с 2024 годом. Цены постепенно скорректируются вниз, а активность на рынке останется минимальной.
2. Сценарий 2 — Частичное восстановление.
   При возвращении банков в ипотечный сегмент с ограниченными продуктами возможно постепенное оживление спроса ближе к четвёртому кварталу. Однако рост цен пока не прогнозируется.
3. Сценарий 3 — Вмешательство государства.
   Если будут запущены субсидированные программы или механизмы компенсации ставок, рынок может получить импульс к восстановлению уже в конце 2025 года.

Комплекс мер для стабилизации рынка

Для удержания доступности жилья и сохранения строительного темпа Федерация недвижимости предлагает комплекс мер. Ключевые из них включают введение временных субсидий по ипотечным ставкам, где государство компенсирует банкам 3–4 процента годовых, что позволит удержать ставки на уровне 12–13 процентов.

Кроме того, эксперты предлагают создать механизм госгарантий по ипотечным портфелям для снижения риска банков и возобновления кредитования, а также расширить программы Отбасы банка, включив в них сегмент "комфорт" и объекты долевого участия.

КФН также считает необходимым разработать новые формы финансирования жилья, такие как "аренда с правом выкупа" (lease-to-own), и ввести налоговые стимулы для покупателей, например, разрешив вычет процентов по ипотеке из налогооблагаемого дохода.

Подводя итог, Ермек Мусрепов заявил, что ипотека — основа социальной стабильности и развития городов и её приостановка не должна стать долговременной блокадой для семей, которые копили и планировали своё жильё.

"Поэтому государство, банки и строительный бизнес должны действовать согласованно — не ждать улучшения, а создавать его. Это наша общая ответственность," — заключил он.

Реакция банков на антикризисные меры

Примечательно, что после решения Национального банка о повышении базовой ставки до 18 процентов с 10 октября 2025 года банковский сектор отреагировал мгновенно. Одни банки приостановили приём новых заявок на ипотеку, другие начали пересматривать условия, а третьи временно отказались от стандартных программ.

“Это временная мера“ - зампред АРРФР о приостановке выдачи ипотеки в Казахстане

16 октября премьер-министр Олжас Бектенов провёл совещание в Астане с членами правительства и руководителями госорганов по выполнению поручений президента о реализации экономических реформ. Власти решили поддержать систему жилищно-строительных сбережений, чтобы смягчить последствия сокращения ипотечных предложений со стороны банков второго уровня.

17 октября Банк ЦентрКредит возобновил приём заявок по ипотечным программам.

"Проценты устанавливаются в зависимости от программы кредитования. Ставки от 0,1 процента и до 22,5 процента годовых (ГЭСВ 0,1 процента–25 процентов годовых). Требования к заёмщикам регулируются кредитной политикой банка", — добавили в ответе.

Также уточняется, что ставки по ипотечным займам были повышены на 0,5-1 процент, однако банк продолжает выполнять все обязательства перед клиентами, чьи заявки были одобрены ранее.

В пресс-службе Freedom Bank сообщили, что банк не приостанавливал выдачу ипотечных программ 7-20-25 и партнёрской ипотеки на приобретение жилья по договору долевого участия.

В банке отметили, что требования к заёмщикам останутся прежними. Freedom Bank не планирует ужесточать оценку кредитоспособности клиентов

В других банках о возобновлении ипотечных программ пока не сообщили. В Halyk Bank отметили, что временно приостановили приём заявок по стандартной ипотеке.

"Банк готовит запуск альтернативных программ жилищного кредитования. О старте приёма заявок будет сообщено дополнительно", — сообщили в пресс-службе.

Аналогичную позицию занял и Altyn Bank: там работают над обновлением программы "Цифровая ипотека" и обещают представить её новую, более удобную версию в ближайшее время.

На фоне корректировок в коммерческих банках особняком остаётся "Отбасы банк". Его модель не зависит от рыночных колебаний.

"Система жилстройсбережений, которую реализует Отбасы банк, замкнутая. То есть деньги, накопленные вкладчиками, выдаются исключительно на получение жилищных займов. Замкнутость системы обеспечивает ее стабильность и защищает от рыночных колебаний", — сообщили ранее в банке.

Читайте также: Ипотеки перестали выдавать в Казахстане: почему и что будет дальше