Правовые аспекты аренды склада физлицом без ИП

Если у физического лица имеются нежилые объекты, разумным решением станет сдача их в аренду, например, под складские нужды. Наличие собственного склада важно для многих малых и средних предприятий, особенно в торговле. В связи с этим данная услуга пользуется высоким спросом. Разрешено ли физлицу сдавать в аренду свой склад без оформления ИП? Как обстоят дела с налогами? Кто несет ответственность за уплату налога на имущество: собственник или арендатор? Давайте разберемся в этом вопросе.

Обратимся к налоговому кодексу Республики Казахстан.

Согласно статье 530 Налогового кодекса РК, в случае, если объект используется в предпринимательской деятельности (в нашем случае – сдается в аренду), физическое лицо должно рассчитать и заплатить налог на имущество, а также предоставить налоговую отчетность в порядке, который установлен для индивидуальных предпринимателей на специальных режимах для малого бизнеса.

Налоговая база по таким объектам, подлежащим налогообложению (перечисленным в статье 528 НК РК), определяется согласно пункту 6 статьи 520 НК РК. К ним относятся:

• жилищные строения, здания;
• дачи;
• гаражи и парковочные места;
• иные сооружения, здания и помещения, принадлежащие физическим лицам на праве собственности;
• земельные участки, принадлежащие физическим лицам на праве собственности.

Получая доходы от аренды таких объектов (включая складские здания), физическое лицо обязано предоставить в налоговые органы форму 700.00 (Декларация по налогу на имущество, налогу на транспорт и земельному налогу). Несмотря на то, что данная форма в первую очередь предназначена для юридических лиц и ИП, данный отчет также applicable к физическим лицам, которые не являются ИП, по объектам, указанным в статье 530 НК РК и используемым в предпринимательской деятельности.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 525 НК РК, форма 700.00 по налогу на имущество подается в налоговые органы по месту нахождения объекта не позднее 31 марта года, следующего за отчетным.

Физическому лицу не обязательно регистрироваться в качестве ИП. Вместо этого, с арендатором можно заключить договор гражданско-правового характера (ГПХ), согласно которому будет предоставлено складское помещение в аренду. В данной ситуации арендатор (ТОО или ИП) станет налоговым агентом, который будет обязан рассчитывать, удерживать и перечислять налоги и социальные взносы в налоговые органы.

Если же физическое лицо оформится как ИП, то ответственность за все расчеты ляжет на него.

Рассмотрим, какие налоги и сборы нужно будет уплачивать при аренде склада, если физическое лицо не регистрируется как ИП, а заключает договор ГПХ с арендатором — ТОО.

В соответствии с пунктом 2 статьи 353 НК РК, размер налогооблагаемого дохода от предоставления услуг по договорам ГПХ определяется следующим образом:

• сумма доходов, подлежащих налогообложению у источника выплаты, полученных за текущий налоговый период;
• минус сумма корректировки дохода (пункт 1 статьи 341 НК РК);
• минус сумма налогооблагаемого вычета в виде обязательных пенсионных выплат, vrijwillige pensioenverzekering и стандартных вычетов, указанных в подпунктах 2, 3 пункта 1 статьи 346 НК РК.

Истечение индивидуального подоходного налога (ИПН) осуществляется на основании ставки, указанной в пункте 1 статьи 320 НК РК (10%).

По умолчанию, с доходов, полученных по договорам ГПХ, налоговый агент должен исчислять и удерживать обязательные пенсионные взносы (ОПВ) по ставке 10%. Однако, это правило не касается аренды помещений.

Согласно разъяснению министерства труда от 27.03.2019 года на вопрос в блоге №540763 от 15.03.2019 года, с доходов по договорам аренды имущества с физическим лицом ОПВ и социальные отчисления не уплачиваются.

Также имеется ответ министерства труда от 12.11.2018 года на вопрос в блоге №520938 от 30.10.2018 года, в котором говорится, что ОПВ должны уплачиваться всеми гражданами с их доходов, а объектом для исчисления ОПВ для тех, кто получает доходы по договорам ГПХ, являются доходы, полученные по договорам ГПХ, где предметом являются оказание услуг или выполнение работ. Тем не менее, с других видов обязательств, оформленных по договорам ГПХ (например, продажа, обмен и т.д.), ОПВ не начисляются.

Похожая информация была предоставлена министерством труда 25.11.2020 года на вопрос №653076 от 19.11.2020 года, где также указано, что доход, получаемый физическим лицом по договору аренды, не подлежит исчислению и уплате ОПВ.

Таким образом, ОПВ с доходов по договорам аренды с физическим лицом не требуется удерживать.

Применение ОПВР с доходов по договорам ГПХ законом не предусматривается.

Согласно подпункту 8 пункта 2 и пункта 4 статьи 14 закона №405-V от 16.11.2015 года «Об обязательном социальном медицинском страховании», плательщиками добровольных обязательных социальных медицинских взносов (ВОСМС) являются физические лица, получающие доходы по заключенным с налоговыми агентами договорам ГПХ.

Удержание и перечисление ВОСМС за физлиц, которые получают доходы по договорам ГПХ, осуществляется налоговыми агентами за счет доходов данных физических лиц.

Ставка ВОСМС в 2024 году составит 2% от объекту обложения.

Объектами налогообложения для физических лиц, получающих доходы по договорам ГПХ, являются их доходы, рассчитываемые в соответствии со статьей 29 закона №405-V.

Таким образом, физическое лицо, сдающее в аренду склад ТОО или ИП (налоговому агенту), может не проходить регистрацию в качестве ИП, согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 35 Предпринимательского кодекса РК.

Для этого ему необходимо заключить договор ГПХ с арендатором, после чего арендатор — налоговый агент будет самостоятельно удерживать с дохода физического лица:

• ИПН 10% (согласно статье 353 НК РК можно применить налоговый вычет в виде ВОСМС);
• ВОСМС 2%.

ОПВ и социальные отчисления с дохода от договора ГПХ, связанным с арендой, не удерживаются.

Налог на имущество за складское помещение уплачивает собственник — физическое лицо (один раз в год), и отчитывается по форме 700.00.