Про долевое строительство в Казахстане
База знаний
Наверное нет на свете такого человека, который не мечтал бы о собственном жилье. Кому-то везет и эта проблема не стоит, благодаря полученному наследству, умению зарабатывать или копить. Кто-то идет к своей мечте долгие-долгие годы. Для приобретения жилья существуют разные способы, но совершенно точно, те времена, когда жильем обеспечивало государство канули в Лету. В этой статье речь пойдет о долевом строительстве.
Основное преимущество, которое выделяют при долевом строительстве - это более низкая цена по отношению к стоимости вторичного жилья.
А главный риск - затянувшаяся стройка жилого дома, несоответствие ожиданиям или мошенничество (обман) со стороны застройщика либо уполномоченной компании в момент заключения договора.
Суть долевого строительства заключается в том, что вы платите деньги вперед, до начала строительства, а только потом дом, когда дом построится вам передадут ваше жилье. Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве», принятом 7 апреля 2016 года, указывает на то, что долевое участие в жилищном строительстве - это отношения сторон, основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве. То есть, прежде чем пережать деньги застройщику, нужно заключить договор.
Одна из сторон обеспечивает строительство жилого дома и, после завершения строительства, передает второй стороне его долю в жилом доме, а вторая сторона обязуется внести денежные средства и принять долю в жилом доме.
Дольщиком может выступать как физическое, так и юридическое лицо, которое, имея целью получения доли в жилом доме, заключает договор о долевом участии в жилищном строительстве. Исключение составляют временно пребывающие иностранцы.
Заключенный в письменной форме договор о долевом участии в жилищном строительстве, считается действующим с момента его постановки на учет в местном исполнительном органе по месту нахождения жилого дома. Этот пункт регулируется ст.12 настоящего Закона РК.
1) Получение гарантии Фонда гарантирования;
2) Участие в проекте банка второго уровня;
3) Привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома:
Важно! Другие способы привлечения денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов запрещены!
Рассмотрим более подробно каждый из вариантов.
- обладать опытом в реализации объектов строительства - жилых домов или жилых зданий - в качестве заказчика или генподрядчика, сроком не менее трех лет;
- жилые дома или здания, построенные им, должны быть общей площадью не менее 18 000 кв.м, при строительстве в городах республиканского значения и столице, и не менее 9 000 кв.м. при строительстве в других административно-территориальных единицах;
- иметь аудиторское заключение о том, что в последние два финансовых года его была безубыточной и подтвердить этот факт финансовой отчетностью;
- коэффициент, который исчисляется следующим образом: заемный капитал плюс собственный, не должен превышать семи, в течение всего срока строительства жилого дома или здания до момента приемки его в эксплуатацию.
● Для осуществления организации долевого участия в жилищном строительстве этим способом уполномоченная компания должна иметь:
- земельный участок, предоставленный государством, или на праве собственности, который принадлежит уполномоченной компании на праве временного возмездного землепользования или аренды;
- проектно-сметную документацию на строительство жилого дома или здания, с уже полученным положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
- денежные средства, которые планируется расходовать в соответствии со ст. 20 настоящего Закона, или объект незавершенного строительства, факт чего уполномоченная компания может подтвердить АВР, в объеме не менее 10% от проектной стоимости, если земельный участок принадлежит на праве собственности, или в объеме не менее 15% от проектной стоимости, если земельный участок, предоставленный государством, принадлежит на праве временного возмездного землепользования;
- денежные средства для оплаты комиссии за рассмотрение документов и оплаты гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии;
- договор подряда строительства жилого дома или здания.
Если застройщик и уполномоченная компания соответствуют требованиям, которые укааны в ст. 8 настоящего Закона РК, то Фонд гарантирования приступает к проверке документов по проекту строительства жилого дома или здания, а затем заключает договор о предоставлении гарантии.
Именно этот договор станет основанием для привлечения денег дольщиков. Получения застройщиком и уполномоченной компанией разрешения на привлечение денег дольщиков от местного исполнительного органа уже не потребуется.
- обладать опытом в реализации объектов строительства - жилых домов или жилых зданий - в качестве заказчика или генподрядчика, сроком не менее трех лет;
- жилые дома или здания, построенные им, должны быть общей площадью не менее 18 000 кв.м, при строительстве в городах республиканского значения и столице, и не менее 9 000 кв.м. при строительстве в других административно-территориальных единицах.
● Для осуществления организации долевого участия в жилищном строительстве этим способом уполномоченная компания обязана иметь:
- земельный участок, предоставленный государством, или на праве собственности, который принадлежит уполномоченной компании на праве временного возмездного землепользования или аренды;
- проектно-сметную документацию на строительство жилого дома или здания, с уже полученным положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы.
Если застройщик и уполномоченная компания соответствуют требованиям, указанным в ст. 9 настоящего Закона РК, то они в праве обратиться в банк второго уровня. Банк второго уровня рассматривает документы и выносит решение о готовности финансирования строительства жилого дома или здания на сумму, достаточную для завершения строительства.
При положительном решении банк второго уровня заключает договор с инжиниринговой компанией. Далее застройщик и уполномоченная компания должны получить разрешение на привлечение денег дольщиков в местном исполнительном органе, в порядке, установленном ст.18 настоящего Закона.
Как только будет заключен договора о долевом участии в жилищном строительстве банк второго уровня станет доверенным лицом дольщиков при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализацию.
- обладать опытом в реализации объектов строительства, в том числе построить и ввести в эксплуатацию - жилых домов или жилых зданий - в качестве заказчика или генподрядчика, сроком не менее пяти лет;
- жилые дома или здания, построенные им, должны быть общей площадью не менее 60 000 кв.м, при строительстве в городах республиканского значения и столице, и не менее 30 000 кв.м. при строительстве в других административно-территориальных единицах.
При этом суммарный опыт дочерних организаций застройщика так же будет учитываться.
● Для осуществления организации долевого участия в жилищном строительстве этим способом уполномоченная компания обязана иметь:
- земельный участок, предоставленный государством, или на праве собственности, который принадлежит уполномоченной компании на праве временного возмездного землепользования или аренды;
- проектно-сметную документацию на строительство жилого дома или здания, с уже полученным положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
- наличие завершенного строительства каркаса жилого дома или здания, который может быть подтвержден отчетом инжиниринговой компании;
- действующий договор с инжиниринговой компанией.
Далее застройщик и уполномоченная компания должны получить разрешение на привлечение денег дольщиков в местном исполнительном органе, в порядке, установленном ст.18 настоящего Закона.
Как только разрешение на привлечение денег дольщиков будет получено, уполномоченная компания начинает организацию строительства жилого дома или здания, используя способ привлечения денег дольщиков в соответствии с данными, указанными в ст. 20 настоящего Закона.
Если уполномоченная компания будет замечена в неисполнении или ненадлежащем исполнении взятых на себя обязательств по завершению строительства жилого дома или здания, то дольщики могут воспользоваться своим правом инициации процедуры банкротства в отношении уполномоченной компании. Это регулируется законодательством РК «О реабилитации и банкротстве».
Если уполномоченная компания будет объявлена банкротом, то с целью завершения строительства жилого дома или здания дольщики имеют право образовать ЖСК (жилищный строительный кооператив), согласно жилищному законодательству РК.
Все три вышеуказанных способа осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве подразумевают, что застройщик создает уполномоченную компанию, которая не может одновременно осуществлять деятельность более чем по одному проекту строительства.
Застройщик же может привлечь уполномоченную компанию, исполнившую свои обязательства по передаче дольщикам их долей в жилом доме или здании, в соответствии со ст.15 настоящего Закона.
При этом мониторинг за этапами и ходом строительства, за целевым использованием денег дольщиков, проверку объемов выполненных работ и их соответствие проектной стоимости выполняется инжиниринговой компанией.
Обязанности
Надеемся, что узнав все тонкости долевого строительства вы сможете уберечься от непредвиденных ситуаций при приобретении жилья через долевое строительство.
Понятие «долевое строительство»
С каждым годом растет потребность граждан в жилье, рынок недвижимости увеличивается и этот факт делает долевое строительство достаточно распространенным.Основное преимущество, которое выделяют при долевом строительстве - это более низкая цена по отношению к стоимости вторичного жилья.
А главный риск - затянувшаяся стройка жилого дома, несоответствие ожиданиям или мошенничество (обман) со стороны застройщика либо уполномоченной компании в момент заключения договора.
Суть долевого строительства заключается в том, что вы платите деньги вперед, до начала строительства, а только потом дом, когда дом построится вам передадут ваше жилье. Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве», принятом 7 апреля 2016 года, указывает на то, что долевое участие в жилищном строительстве - это отношения сторон, основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве. То есть, прежде чем пережать деньги застройщику, нужно заключить договор.
Между кем заключается договор о долевом участии в жилищном строительстве?
Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается между застройщиком или уполномоченной компанией и дольщиком. Договор регулирует правоотношения обеих сторон, так как они связаны между собой долевым участием в жилищном строительстве.Одна из сторон обеспечивает строительство жилого дома и, после завершения строительства, передает второй стороне его долю в жилом доме, а вторая сторона обязуется внести денежные средства и принять долю в жилом доме.
Дольщиком может выступать как физическое, так и юридическое лицо, которое, имея целью получения доли в жилом доме, заключает договор о долевом участии в жилищном строительстве. Исключение составляют временно пребывающие иностранцы.
Заключенный в письменной форме договор о долевом участии в жилищном строительстве, считается действующим с момента его постановки на учет в местном исполнительном органе по месту нахождения жилого дома. Этот пункт регулируется ст.12 настоящего Закона РК.
Способы организации долевого участия в жилищном строительстве
Способов организации долевого участия в жилищном строительстве несколько:1) Получение гарантии Фонда гарантирования;
2) Участие в проекте банка второго уровня;
3) Привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома:
Важно! Другие способы привлечения денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов запрещены!
Рассмотрим более подробно каждый из вариантов.
Способ получения гарантии Фонда гарантирования
● Для осуществления организации долевого участия в жилищном строительстве этим способом застройщик должен:- обладать опытом в реализации объектов строительства - жилых домов или жилых зданий - в качестве заказчика или генподрядчика, сроком не менее трех лет;
- жилые дома или здания, построенные им, должны быть общей площадью не менее 18 000 кв.м, при строительстве в городах республиканского значения и столице, и не менее 9 000 кв.м. при строительстве в других административно-территориальных единицах;
- иметь аудиторское заключение о том, что в последние два финансовых года его была безубыточной и подтвердить этот факт финансовой отчетностью;
- коэффициент, который исчисляется следующим образом: заемный капитал плюс собственный, не должен превышать семи, в течение всего срока строительства жилого дома или здания до момента приемки его в эксплуатацию.
● Для осуществления организации долевого участия в жилищном строительстве этим способом уполномоченная компания должна иметь:
- земельный участок, предоставленный государством, или на праве собственности, который принадлежит уполномоченной компании на праве временного возмездного землепользования или аренды;
- проектно-сметную документацию на строительство жилого дома или здания, с уже полученным положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
- денежные средства, которые планируется расходовать в соответствии со ст. 20 настоящего Закона, или объект незавершенного строительства, факт чего уполномоченная компания может подтвердить АВР, в объеме не менее 10% от проектной стоимости, если земельный участок принадлежит на праве собственности, или в объеме не менее 15% от проектной стоимости, если земельный участок, предоставленный государством, принадлежит на праве временного возмездного землепользования;
- денежные средства для оплаты комиссии за рассмотрение документов и оплаты гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии;
- договор подряда строительства жилого дома или здания.
Если застройщик и уполномоченная компания соответствуют требованиям, которые укааны в ст. 8 настоящего Закона РК, то Фонд гарантирования приступает к проверке документов по проекту строительства жилого дома или здания, а затем заключает договор о предоставлении гарантии.
Именно этот договор станет основанием для привлечения денег дольщиков. Получения застройщиком и уполномоченной компанией разрешения на привлечение денег дольщиков от местного исполнительного органа уже не потребуется.
Способ участия в проекте банка второго уровня
● Для осуществления организации долевого участия в жилищном строительстве этим способом застройщик должен:- обладать опытом в реализации объектов строительства - жилых домов или жилых зданий - в качестве заказчика или генподрядчика, сроком не менее трех лет;
- жилые дома или здания, построенные им, должны быть общей площадью не менее 18 000 кв.м, при строительстве в городах республиканского значения и столице, и не менее 9 000 кв.м. при строительстве в других административно-территориальных единицах.
● Для осуществления организации долевого участия в жилищном строительстве этим способом уполномоченная компания обязана иметь:
- земельный участок, предоставленный государством, или на праве собственности, который принадлежит уполномоченной компании на праве временного возмездного землепользования или аренды;
- проектно-сметную документацию на строительство жилого дома или здания, с уже полученным положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы.
Если застройщик и уполномоченная компания соответствуют требованиям, указанным в ст. 9 настоящего Закона РК, то они в праве обратиться в банк второго уровня. Банк второго уровня рассматривает документы и выносит решение о готовности финансирования строительства жилого дома или здания на сумму, достаточную для завершения строительства.
При положительном решении банк второго уровня заключает договор с инжиниринговой компанией. Далее застройщик и уполномоченная компания должны получить разрешение на привлечение денег дольщиков в местном исполнительном органе, в порядке, установленном ст.18 настоящего Закона.
Как только будет заключен договора о долевом участии в жилищном строительстве банк второго уровня станет доверенным лицом дольщиков при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализацию.
Способ привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома
● Для осуществления организации долевого участия в жилищном строительстве этим способом застройщик обязан:- обладать опытом в реализации объектов строительства, в том числе построить и ввести в эксплуатацию - жилых домов или жилых зданий - в качестве заказчика или генподрядчика, сроком не менее пяти лет;
- жилые дома или здания, построенные им, должны быть общей площадью не менее 60 000 кв.м, при строительстве в городах республиканского значения и столице, и не менее 30 000 кв.м. при строительстве в других административно-территориальных единицах.
При этом суммарный опыт дочерних организаций застройщика так же будет учитываться.
● Для осуществления организации долевого участия в жилищном строительстве этим способом уполномоченная компания обязана иметь:
- земельный участок, предоставленный государством, или на праве собственности, который принадлежит уполномоченной компании на праве временного возмездного землепользования или аренды;
- проектно-сметную документацию на строительство жилого дома или здания, с уже полученным положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
- наличие завершенного строительства каркаса жилого дома или здания, который может быть подтвержден отчетом инжиниринговой компании;
- действующий договор с инжиниринговой компанией.
Далее застройщик и уполномоченная компания должны получить разрешение на привлечение денег дольщиков в местном исполнительном органе, в порядке, установленном ст.18 настоящего Закона.
Как только разрешение на привлечение денег дольщиков будет получено, уполномоченная компания начинает организацию строительства жилого дома или здания, используя способ привлечения денег дольщиков в соответствии с данными, указанными в ст. 20 настоящего Закона.
Если уполномоченная компания будет замечена в неисполнении или ненадлежащем исполнении взятых на себя обязательств по завершению строительства жилого дома или здания, то дольщики могут воспользоваться своим правом инициации процедуры банкротства в отношении уполномоченной компании. Это регулируется законодательством РК «О реабилитации и банкротстве».
Если уполномоченная компания будет объявлена банкротом, то с целью завершения строительства жилого дома или здания дольщики имеют право образовать ЖСК (жилищный строительный кооператив), согласно жилищному законодательству РК.
Все три вышеуказанных способа осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве подразумевают, что застройщик создает уполномоченную компанию, которая не может одновременно осуществлять деятельность более чем по одному проекту строительства.
Застройщик же может привлечь уполномоченную компанию, исполнившую свои обязательства по передаче дольщикам их долей в жилом доме или здании, в соответствии со ст.15 настоящего Закона.
При этом мониторинг за этапами и ходом строительства, за целевым использованием денег дольщиков, проверку объемов выполненных работ и их соответствие проектной стоимости выполняется инжиниринговой компанией.
Какими правами и обязанностями обладают дольщики
Права- право на получение информации от уполномоченной компании;
- на уступку права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве;
- право на надлежащее исполнение уполномоченной компанией условий договора о долевом участии в жилищном строительстве.
Обязанности
- дольщик обязан вовремя и в безналичной форме, внести деньги на банковский счет уполномоченной компании, в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве;
- обязан своевременно исполнять условия договора о долевом участии в жилищном строительстве;
- принять долю в жилом доме или здании при наличии зарегистрированного акта приемки в эксплуатацию в течение 30 календарных дней с момента получения дольщиком уведомления от уполномоченной компании с подписанием договора о передаче доли;
- в случае изменения фактического адреса или иных своих персональных данных, письменно уведомить уполномоченную компанию в течение 30 календарных дней.
Надеемся, что узнав все тонкости долевого строительства вы сможете уберечься от непредвиденных ситуаций при приобретении жилья через долевое строительство.
