Часто можно встретить граждан Казахстана, которые владеют недвижимостью в стране, меняя при этом свое гражданство, но оставаясь на прежних местах жительства. Также случается, что иностранцы (обычно граждане стран СНГ) унаследуют недвижимость от родственников, являющихся гражданами Казахстана. Вопрос в том, могут ли иностранцы-нерезиденты держать недвижимость в Казахстане, или же им придется продать данное имущество? Какие налоговые обязательства могут возникнуть в этой ситуации? Давайте это выясним.

Что значит гражданство и резидентство?

В соответствии с статьей 2 закона №2337 от 19.06.1995 г. «О правовом положении иностранцев», в Казахстане иностранцами считаются лица, которые:

• не являются гражданами Казахстана;
• могут подтвердить свою принадлежность к гражданству другой страны (например, предъявив паспорт другого государства).

Кроме того, существует и понятие налогового резидентства. В соответствии с подпунктами 1 и 3 статьи 217 Налогового Кодекса РК, резидентом Казахстана признается физическое лицо, которое:

• проживает в Республике Казахстан постоянно (не менее 183 дней в течение 12-ти последовательных месяцев);
• непродолжительно находится в Казахстане, но при этом у него есть центр жизненных интересов в этой стране (например, наличие ВНЖ, прописка семьи, наличие недвижимости).

Лица, которые являются гражданами Казахстана или подали заявление на получение гражданства или разрешения на постоянное проживание, считаются резидентами страны независимо от продолжительности их проживания.

Нерезидентом же являются физические лица, которые осуществляют свою деятельность в одной стране, но при этом постоянно зарегистрированы и проживают в другой.

По смыслу подпункта 1 статьи 219 Налогового Кодекса РК нерезидентом Казахстана является лицо, не подпадающее под условия резидентства согласно статье 217 Налогового Кодекса.

Таким образом, одно и то же физическое лицо может одновременно иметь статусы гражданина или иностранца и резидента или нерезидента, в разных комбинациях:

• гражданин и резидент Казахстана;
• иностранец-резидент Казахстана;
• иностранец-нерезидент Казахстана.

Эта классификация влияет на их планирование прав и обязательств, включая налоговые вопросы.

Кто из иностранцев имеет право на недвижимость в Казахстане?

Согласно статье 9 закона №2337 от 19.06.1995 г. «О правовом положении иностранцев», иностранцы, имеющие статус постоянного резидента (т.е. имеющие ВНЖ в соответствии с законом №2337), обладают такими же правами и обязанностями в области жилищных отношений, как и граждане Казахстана.

Это значит, что иностранцы с ВНЖ могут свободно владеть жилой и другой недвижимостью в Казахстане.

В соответствии с пунктами 24 и 28 статьи 2 закона №94 от 16.04.1997 г. «О жилищных отношениях», выделяются следующие определения:

• жилище – это отдельная жилая единица (например, дом, квартира или комната в общежитии), предназначенная для постоянного проживания и соответствующая установленным нормам;
• квартира – это отдельное жилое помещение, являющееся частью многоквартирного дома, предназначенная для постоянного проживания.

Иностранцы, временно находящиеся в Казахстане, могут осуществлять имущественные права в соответствии с международными договорами, ратифицированными Казахстаном, а также в соответствии с местным законодательством.

Чаще всего возникают вопросы к недвижимости именно у иностранцев-нерезидентов, которые получили в дар или наследство недвижимое имущество в Казахстане.

Дело в том, что согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского Кодекса РК, если у лица есть в собственности имущество, которое по действующим законодательным нормам не может принадлежать этому лицу, то оно обязано в течение 1 года с момента получения права собственности на такое имущество его реализовать (продать, подарить и т.д.).

Если данный срок будет пропущен, такое имущество подлежит принудительному отчуждению по решению суда, а собственник получит возмещение стоимости имущества с вычетом расходов на его отчуждение. По сути, это может подразумевать продажу имущества с торгов.

На практике эти нормы не применяются активно. Тем не менее, иностранцы-нерезиденты, владеющие недвижимостью, должны понимать, что такая угроза существует, и им нужно быть внимательнее, иначе они могут потерять часть стоимости своего имущества, если не исполнить требования о добровольном отчуждении в установленные сроки.

Какие налоговые риски могут возникнуть у иностранца-нерезидента, владеющего недвижимостью в Казахстане?

Согласно пункту 1 статьи 117 Гражданского Кодекса РК, к недвижимому имуществу относятся:

• земельные участки;
• здания и сооружения;
• многолетние насаждения и любое другое имущество, которое прочно связано с землей.

Квартиры и другие жилые помещения относятся к самостоятельным объектам недвижимости, если они находятся в индивидуальной собственности.

Налоговый кодекс Республики Казахстан также признает иностранцев налогоплательщиками (пункты 55, 57, 67 пункта 1 статьи 1 НК РК).

В соответствии с пунктом 2 статьи 216 Налогового Кодекса РК, нерезидент также обязан уплачивать налоги на доходы, полученные из источников в Казахстане. Например, при получении имущества в дар или по наследству это будет индивидуальный подоходный налог (ИПН).

Согласно пункту 1 статьи 316 Налогового Кодекса РК, плательщиками ИПН выступают физические лица, которые обладают объектами обложения. А согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 644 Налогового Кодекса РК, доходами нерезидента из источников в Казахстане считается доход от прироста стоимости при продаже имущества, находящегося в стране, сделки с которым требуют государственной регистрации. Напоминаем, что сделки с недвижимостью подлежат регистрации в соответствии с подпунктом 1 статьи 4 закона №310 от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Нерезидент обязан рассчитать и уплатить ИПН в соответствии с пунктом 3 статьи 317 Налогового Кодекса РК по ставкам, указанным в статьях 320 и 646 Налогового Кодекса РК (для доходов от прироста стоимости при продаже недвижимости – 15%). Сроки подачи налоговой декларации установлены главой 74 Налогового Кодекса РК.

Также учитывается и гражданство иностранца. В случае, если он является гражданином страны с льготным налогообложением (согласно статье 644 НК РК), то для таких лиц ставка налогообложения составляет 20%.

Список таких стран представлен в Приказе министерства финансов №142 от 08.02.2018 г.

Важно отметить, что налогообложению подлежит не стоимость самого имущества, а именно доход от прироста стоимости, который рассчитывается как разница между ценой продажи и покупной стоимостью.

При получении недвижимости в дар или по наследству стоимость приобретения составит ноль. При расчете налога такой недвижимости принимается в расчет кадастровая стоимость квартиры, которая часто значительно ниже реальной, что может повлечь высокие налоги на ИПН.

Тем не менее, возможно уменьшить налог, заказав оценку недвижимости на момент получения права собственности. В таком случае стоимость, указанная в оценочном акте, будет считаться стоимостью приобретения. При последующей продаже имущества (если она осуществляется до истечения 1 года владения) иностранец-нерезидент должен уплатить ИПН только с разницы между ценой продажи и оценочной стоимостью.

Важно провести оценку до момента подачи налоговой декларации формы 270.00 (т.е. до 15 сентября следующего года).

Например, если иностранец унаследовал квартиру в РК 01.05.2024 года и зарегистрировал право собственности 01.07.2024 года, оценка должна быть проведена до 15.09.2025 года, а сама оценка производится согласно рыночным ценам на дату регистрации прав собственности (т.е. на 01.07.2024 года).

Когда иностранцу необходимо подать налоговую декларацию?

Согласно статье 659 Налогового Кодекса РК, декларация по ИПН должна подаваться в налоговый орган по месту жительства (пребывания) налогоплательщика не позднее 15 сентября года, следующего за отчетным. Физическому лицу-нерезиденту стоит:

• получить казахстанский ИИН, чтобы иметь возможность уплачивать налоги;
• самостоятельно рассчитать ИПН от прироста стоимости;
• заполнить и подать декларацию (форма 270.00) до 15 сентября года, следующего за отчетным.

Если иностранец-нерезидент выехал из Казахстана в течение текущего налогового периода и не вернулся до 15 сентября следующего года, он может подать форму 270.00 и уплатить налог в течение текущего отчётного периода. Декларация при этом представляется за период, начиная с начала текущего налогового периода до даты выезда лица за пределы Казахстана.

Если у иностранца имеется ВНЖ в Казахстане, он может владеть недвижимостью на равных правах с гражданами страны. В противном случае, если иностранец-нерезидент получил недвижимость в дар или по наследству в Казахстане, он должен:

• продать (или подарить) ее в течение 1 года;
• рассчитать ИПН с прироста стоимости;
• подать декларацию по форме 270.00 до 15 сентября следующего года;
• уплатить ИПН в бюджет до 25 сентября следующего года.

Если у вас сложная ситуация в области налогообложения недвижимости в Казахстане или вы ищете законные пути по снижению суммы налога к уплате, вам помогут специалисты «Mybuh.kz». Оставьте заявку, и квалифицированные юристы и налоговые консультанты подскажут, как правильно решить вашу проблему.