Превращение квартир на первых этажах жилых зданий в торговые точки и другие бизнес-пространства стало довольно распространенной практикой. Но рассматривается ли такое использование помещений как коммерческая недвижимость с точки зрения закона? Какова налоговая ставка на доход от прироста стоимости при продаже такого объекта?

Все зависит от того, было ли законно оформлено изменение статуса помещения. Так как квартира по сути перестала выполнять жилую функцию и используется как офис или другое коммерческое заведение (например, магазин), необходимо оформить вывод из жилого фонда.

Ранее собственник мог использовать часть жилья в нежилых целях без получения разрешений от государственных структур (пункт 2 статьи 18 закона № 94 от 16.04.1997 года «О жилищных отношениях»). Однако в 2019 году эта норма была отменена законом № 284-VI от 26.12.2019 года. Таким образом, вывод из жилого фонда теперь необходимо узаконить.

Процесс содержит несколько сложных шагов:

• обращение к районному архитектору для получения информации о возможности вывода помещения из жилого фонда;
• получение заключения от сейсмолога (если помещение расположено в сейсмоопасной зоне);
• заказ топографической съемки и архитектурного задания (данные услуги доступны через портал Egov.kz в разделе «Бизнесу», «Лицензирование и аккредитация», «Разрешительные документы», услуга «Предоставление исходных материалов для разработки проектов строительства и реконструкции»);
• сбор нотариально заверенных согласий соседей;
• разработка проектной документации и ее согласование с архитектурными органами;
• уведомление управления архитектуры о начале работ по переоборудованию;
• оформление акта приемки помещения в эксплуатацию;
• выкуп или аренда земельной доли у местных властей;
• регистрация помещения как нежилого в органах юстиции.

Только после выполнения всех этих пунктов квартира получает статус нежилого помещения (коммерческой недвижимости). Если эти действия не были предприняты и квартира переоборудована без разрешения, она продолжает считаться жилым помещением. Важно отметить, что в некоторых случаях может быть невозможно легально оформить такой переход, поэтому целесообразно уточнить это на этапе принятия решения о покупке квартиры с намерением ее переоборудования.

Данная процедура регулируется законом № 242 от 16.07.2001 года «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» и правилами по организации строительства и получению разрешений в строительной сфере (Приказ МНЭ РК № 750 от 30.11.2015 года).

Что касается налогообложения доходов от продажи коммерческой недвижимости, согласно статье 330 Налогового кодекса РК, такие доходы подлежат обложению индивидуальным подоходным налогом, так как они считаются имущественными доходами.

Согласно статье 331 НК РК доход от прироста стоимости при продаже имущества физическим лицом возникает в том числе в случае:

• продажи недвижимости, находящейся на территории РК;
• реализации земельных участков и/или долей земли, находящихся на территории РК.

Доход от прироста стоимости представляет собой положительное разность между ценой продажи и ценой покупки данного имущества.

Таким образом, если квартира была официально переобеспечена под магазин и при ее продаже возник прирост стоимости, ставка индивидуального подоходного налога составит 10%.

Следует учитывать, что кроме вышеуказанных этапов, необходимо также обратить внимание на возможность получения лицензий и разрешений на продажу определенных товаров, если ваш бизнес предполагает торговлю. Это может включать в себя получение лицензий на продажу еды, алкоголя или других специальностей, которые регулируются законодательством.

Кроме того, важно понимать, что изменение статуса квартиры также может повлиять на стоимость страхования недвижимости, так как риски для нежилых объектов могут отличаться от рисков для жилых. Поэтому перед тем, как перейти к переоборудованию, полезно проконсультироваться с профессиональными страховщиками.

Если вам нужна консультация юриста или специалиста по налогам, вы можете обратиться к профессионалам в компании «Mybuh.kz». Оставьте заявку, и мы свяжемся с вами в рабочие часы.