Понятие «эскроу-счет» вошло в обиход казахстанцев с 2016 года. Однако до сих пор многие не осознают его значимость, предназначение и то, как эти счета могут минимизировать риски при проведении различных сделок, таких как участие в долевом строительстве и прочее. В данном материале мы подробно рассмотри, что такое эскроу-счет и как им правильно пользоваться для защиты своих интересов.

Правовая основа эскроу-счетов в Казахстане.

Концепция эскроу-счетов известна в международной практике и активно используется в ситуациях, где существует риск неисполнения обязательств сторонами.

Эскроу-счет – это обычный банковский счет, как у любого держателя карточки, но с определенными особенностями:

• счет открывается не на имя клиента, а на третье лицо;
• третье лицо может осуществлять операции с этим счетом только после выполнения условий, заданных клиентом.

Эскроу-счета удобны для расчетов по сделкам с посленастройкой платежа. Продавец, например, сначала выполняет условия (поставляет товар в установленный срок, решает вопросы по качеству и др.), и только затем получает деньги. Этот механизм защищает интересы как покупателя, так и продавца, так как продавец может быть уверен, что необходимая сумма уже депонирована. Он просто обязан выполнить условия контракта. Эскроу – это современная альтернатива традиционному аккредитиву.

Ключевое преимущество эскроу в том, что структура договора соответствует специфике сделки и нуждам участвующих сторон. Каждый раз условия договора могут меняться с учетом конкретной ситуации, в которой бенефициар получит доступ к средствам со счета.

Также в договоре можно предусмотреть обязательства для эскроу-агента (банка) проверять выполнение условий и проверять документы, что отличает эскроу от аккредитива.

В Гражданском кодексе РК есть статья 764 «Вклады в пользу третьих лиц», которая частично раскрывает суть эскроу-счетов. Однако официальное определение термина «эскроу-счет» появилось в соответствии с Законом №11-VI от 26.07.2016 г. «О платежах и платежных системах».

Согласно пункту 80 статьи 1 этого закона, эскроу-счет представляет собой текущий или сберегательный счет, который открывает клиент на имя третьего лица с ограничением прав этого лица на совершение расходных операций до выполнения установленных условий.

Принцип работы эскроу-счета.

В процессе открытия эскроу-счета участвуют три стороны:

• Клиент (депонент)
• Продавец (бенефициар)
• Банк (эскроу-агент)

Принцип работы эскроу, как практикуется во многих странах, заключается в том, что сумма, предусмотренная договором, зачисляется на специальный эскроу-счет. Продавец сможет получить средства только после представления банку (эскроу-агенту) подтверждающих документов о выполнении условий, оговоренных покупателем. Это создает трехстороннее соглашение между банком и сторонами сделки, обозначаемое как «договор эскроу».

В Казахстане механизм работы эскроу-счетов аналогичен международной практике. После внесения средств на счет третьего лица клиент устанавливает условия, выполнение которых предоставит доступ к счету. Если условия не исполняются, то по истечении установленного срока средства возвращаются клиенту.

Важно понимать, что средства на эскроу-счете защищены от взыскания. Судебные исполнители не имеют права списывать деньги с эскроу-счета за долги, за исключением случаев, когда существует решение суда. Безакцептное списание средств с эскроу-счета не допускается.

Такое ограничение благоприятно для обеих сторон, так как защищает их интересы и гарантирует своевременную оплату, независимо от возможных исполнительных производств.

Банк, выступая в роли эскроу-агента, отвечает за поддержание необходимого остатка средств на счете и обеспечение прозрачности выплат.

Где и как открыть эскроу-счет?

Чтобы открыть эскроу-счет, вам следует обратиться в любой банк второго уровня и убедиться, что он предлагает услугу открытия и ведения таких счетов.

На данный момент открытие и обслуживание эскроу-счетов предлагают:

В некоторых случаях потребуется открыть отдельный счет для эскроу или включить режим эскроу в существующий счет.

Условия открытия, размеры комиссий и перечень необходимых документов лучше уточнить непосредственно в выбранном банке, так как они могут различаться.

Каковы преимущества эскроу-счетов при участии в долевом строительстве?

Эскроу-счета могут эффективно применяться в различных сделках, но особенно актуальны они в контексте долевого строительства.

В случае подписания договора долевого участия (ДДУ) роли распределяются следующим образом:

• депонент – дольщик;
• бенефициар – застройщик;
• эскроу-агент – банк или другая финансовая организация, поддерживающая застройщика.

Тут также подписывается трехсторонний договор между сторонами и банком. Деньги на счету изначально принадлежат дольщику, но после выполнения условий договора застройщиком (например, ввод в эксплуатацию дома) право на использование средств переходит к бенефициару.

К сожалению, даже при наличии гарантии от АО «Казахстанская ипотечная компания» (последняя прекратила свое существование 27.10.2020) не все застройщики могут вовремя и качественно сдавать объекты. Использование эскроу-счетов может помочь защитить интересы дольщиков, но требует от застройщиков наличия собственных или заемных средств, что может сужать выбор застройщиков.

В настоящее время обсуждается возможность обязательного использования эскроу-счетов в Казахстане при расчете по ДДУ.

Если такая инициатива будет принята, процесс купли-продажи с применением эскроу-счета будет проходить по следующим этапам:

1. Покупатель недвижимости предоставляет ДДУ банку и открывает эскроу-счет;

2. Застройщик направляет в банк документы, подтверждающие право собственности;

3. Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор, где фиксируются условия перехода прав на деньги и сроки;

4. Покупатель вносит на эскроу-счет сумму, которую должен передать застройщику;

5. Сделка купли-продажи осуществляется продавцом и покупателем без участия банка;

6. Застройщик предоставляет в банк документы о выполнении работ и акты ввода жилья в эксплуатацию;

7. Банк проверяет представленные документы и передает право на управление эскроу-счетом от покупателя к продавцу;

8. Застройщик получает доступ к средствам со счета и переводит их на свой расчетный счет. Эскроу-счет закрывается.

Дольщик, используя эскроу-счет, получает следующие преимущества:

• гарантии ввода дома в эксплуатацию или возврат денег;
• открытие эскроу-счета обычно менее затратно, чем аккредитив;
• средства на эскроу-счете могут переводиться безналично, что безопаснее и удобнее, чем наличные расчеты.

Таким образом, казахстанцам стоит активнее использовать финансовые инструменты, предоставляемые банками. Эскроу-счет может значительно снизить риски, связанные с разного рода сделками, включая ДДУ.